11月份第一天，本号稀奇写过一篇著作在线av 乱伦，第一时分分析了10月份楼市的发达，追念起来就三点：
第一，10月份一线楼市真实很火热。
第二，二线个别城市火热，大大批城市发达平平。
第三，寰宇举座成交仍在底部。
第四，这一轮救市效应在10月底就在走弱。
01
一线城市，很火热
10月份深圳新建住宅网签套数4153套，是9月份1686套的2.5倍。二手住宅网签套数6118套，是9月份3191套的1.9倍。
北京方面，新址与二手房，双双创下新高。
10月1日到31日，北京二手房网签1.7万套，环比增长31%，创19个月新高；新建商品住房网签0.45万套，环比增长50.1%，也为本年以来高点。
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广州方面，10月份，广州市新址网签面积存计111.21万平米，网签套数10463套、告捷破万！ 创下年内 新高！
10月份，全市二手住宅网签13188套、125.8万㎡，环比离别增长29.5%、26.0%。
上海方面，上海华夏地产败露的数据败露，10月份新建住宅成交面积64.3万日常米，环比加多39.8%，同比加多14.4%。
二手房成交24376套(网签数据），环比飞腾了54.25%。
02
二线城市，发达平平
二线城市，举座发达比较平平。
这亦然料念念之中的事情，毕竟这一波收缩计谋，主要汇集在一线城市。
在京沪收缩外围区，深圳放开外围区，广州全盘放开的布景下，一线城市对寰宇客流量产生了较强虹吸作用。
尽管个体分化之下，有些城市环比同比数据还可以，但对比来看，和一线城市照旧存在较大差距。
比如杭州， 10月9日杭州发布了新政，取消了新址限价步伐，裁减了首付。从数据来看，10月份的杭州，也走出了和一线城市一样的行情。
杭州贝壳忖度打算院败露，10月份杭州市区（含临安、富阳）共成交二手房9120套，环比涨幅高达51%，同比前年飞腾了45%，创下19个月以来的新高，亦然7年以来成色最佳的“银十”。
数据开端：杭州贝壳忖度打算院
但横向来看，杭州10月份成交的9120套，还不如黑天鹅终端之后一度躁动的2023年3月份。
再比如成都。
10月份，成都新址成交7269套，环比增长36.8%，同比下降34%。比前年同期下降了三分之一。
二手房成交环比、同比均增长，但19807套成交量，依旧是一个很普通的数目，低于本年的4月份、7月份，和前年3月份的成交量比拟更是差得很远。
再看天津。
天津华夏忖度打算院败露，10月份全市新建商品住宅共成交7647套，环比增长61%，同比增长4%；成交面积82.46万平米，环比增长58%，同比增长4%。
新址发达还算可圈可点。但横向对比，10月份的成交面积，依旧低于前年11月份以及前年躁动的一季度。
10月份天津二手房成交了11613套，环比增长11%，同比减少1%，横向对比看，尽头普通。
最难受的，照旧南京和青岛。
大大批二线城市在以前的10月份，成交热度诚然比不外一线城市，也莫得创下尽头优异的战绩，但好赖都是环比照旧有所增长。
而南京与青岛，10月份的成交量竟然还不如9月份。
我爱我家南京忖度打算院败露的数据败露，10月份南京二手住宅成交了6476套，环比9月份下降了11.3%，同比前年10月份下降了8.75%。
而况，车震视频房价也仍不才降。
全市二手房成交均价22677元/㎡，环比小幅下滑0.8%。
相似发达难受的，还有青岛。10月份的成交面积，比拟于9月份，号称跳水。
二线城市发达尚且如斯，更别说三四线城市了。
是以，通盘10月份寰宇楼市发达，并莫得太出色。
百强房企10月完毕销售操盘金额4354.9亿元，环比增长73%，同比增长7.1%，事迹规模达到年内次高。
11月1日的著作中， 我还是用一句话作念了追念：
诚然止跌，但远莫得回暖。
佐证数据有二：
一方面，从环比来看，10月份百强房企成交量真实大涨了，但成交统统金额4354.9亿元，仍只是年内第二高，成交金额还不足6月份。
另一方面，从同比来看，2024年10月份成交金额4354.9亿元，比前年略高一些，但也只是是高过前年，纵向对比，仍是2019年以来的第二低。
而况，从克而瑞败露的数据来看，计谋效应正在减弱：
从10月中枢一二线城市周度新址成交面积变动情况来看，存在“先升后降”。如10月第四周（10.21-10.27）30城新址成交面积环比微降2%。二手房方面相似如斯，10月第四周（10.21-10.27）14个要点监测城市二手房成交面积194.5万日常米，成交套数系数20351套，环比均下降2%。
在之前的著作中，我就反复强调过，以前三年的救市，作用时分越来越短，咫尺也就能保管一两个月。
这一次，随意率也不会例外。
03
南京、青岛为何发达这样粗造
二线城市中，南京、青岛楼市10月份的发达，实在难受，一线城市的火热对其莫得任何带行为用，这是为何？
青岛，主如果库存太多了。
2022年全年，克而瑞败露的每个月热门城市商品房库存量，青岛均位居第一，是以在之前的著作中，我一直给青岛冠以了一个头衔——库存量第一城。
到本年3月份，跟着前年地盘供应量减少，青岛的商品房库存量有所下降，为1358 万日常米，低于武汉、成都、西安，位居寰宇第四。
中指忖度打算院败露的最新数据败露，限度9月底，青岛新址住宅可售库存约157214套，可售面积约1858.76万㎡，去化周期约21.56个月。
除了新址，还有十多万套挂牌的二手房。
在供应超大的同期，青岛的刚性需求基本见顶。
之前，有东说念主梳理过青岛的库存量。
把柄青岛统计局数据，1994年轻岛户籍东说念主口有204万户，那时候的城镇化率应当在50%以上，那么1994年轻岛最少也应该有100万户城镇东说念主口，对应的屋子在100万套傍边。
1995年至2021年，27年间，青岛总的住房销售套数约莫便是250万套。
也即，咫尺青岛不算农村屋子、小产权房、军产房等特殊性质的屋子，青岛市面上的存量住房至少也得有350万套。
这是还是有主的，还少见十万套空置房、期房等，系数下来，青岛住房总库存有400万套傍边。
按照第七次东说念主口普查数据败露，青岛1000多万东说念主，365.7万户。
也便是说，青岛的屋子还是对其东说念主口完毕了全隐匿， 不缺屋子，违背 空置率 很高。
天然，这些住房住户中，也不是个个都买了房。2012年轻岛新闻房产败露过一个数据：
当年6月中国东说念主民银行发布的《中国居住小康指数》报告中，青岛的房屋自有率高达78.7%。
那时就有8成青岛东说念主有我方的住房，阅历了上一轮牛市的轻易去库存，如今的青岛房屋自有率势必更高。
这也就意味着，青岛的刚性需求基本还是见顶。咫尺撑握青岛楼市的，基本是改善需求。
南京，则有多个成分。
一方面，上一轮涨太猛，泡沫太大。
在上一轮牛市中，南京房价开启了高出式增长，与厦门、苏州、合肥一王人并称为楼市四小龙。
到如今，这些城市都在轻易挤泡沫。
南京的二手房成交量见顶于2020年，房价见顶于2021年。2023年在业主们轻易降价让利的情况下，二手房成交量飞腾了不少。
其二手房价钱，2023年跌破了3万元。
到本年7月份，南京的二手房均价还是跌至22760元/日常米。也即从年头到如今，南京的二手房价钱着落了24%。
另一方面，经济增速放缓，影响力城市的购买力。
房地产之于经济的联系，是后者决定前者，而非前者决定后者。也即经济欢乐下的房地产才会欢叫，才有酷好。经济疲软，房地产也不会好受。
逻辑很粗浅，只好经济增长收入才能增长，寰球才有才能买房。
如果闇练依赖房地产来拉动经济，则是格外欢叫，一朝遭逢调遣，就会被打回原形。
本号这几年分析过的南宁、昆明、太原等城市便是例证。
南京本年的经济增速，发达并不亮眼。
南京一季度GDP履行增速只好3.8%，跑输了寰宇平均增速。而况，这一增速与长沙一王人，在26个万亿GDP城市中 并排倒数第四。
上半年，南京增速为4.4%，在26个万亿GDP城市中，依旧位列倒数第四。
前三季度，南京GDP履行增速4.4%，在26个万亿城市中，依旧位列倒数第四，仅高于佛山、西安和广州。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
关于一个城市来说，通盘问题的根源都是经济问题，而通盘经济问题的实质都是产业问题。
南京的历史、西席、文化、体育、好意思食在寰宇城市中都属于第一梯队，但其产业，则发达得中规中矩。
产业方面，南京的 工业 加多值排行在十名开外 。 2023年规模以上工业营收排行，南京相似在10名开外。
把柄江苏省统计局公布的其下辖的13个城市市区工业实力来看，南京致使比不外万亿GDP少壮常州。
比如规模以上企业数目，南京市区4294个，其中大中型企业385个。常州这两个数据离别是5599个、466个。
开端：江苏省统计局
产业是诱导东说念主口的利器，产业发达中规中矩的南京，东说念主口增量亦然中规中矩。
在中心城市轻易增长的年代里，深圳、广州都是每年都是五六十万东说念主口增量，成都、杭州、西安、武汉等城市都是三四十万的东说念主口增量。
而南京，以前十年，莫得哪一年的增量高出20万。以前十年增量最佳的年份是2014年，加多了19.21万，大大批年份增量都只好几万东说念主。
制图：城市财经；数据：南京市统计局
所谓莫得对比，就莫得伤害。在寰宇东说念主口增量革命低的2021年，南京常住东说念主口加多了10.34万东说念主，增量位居内地第11位。
在2022年寰宇东说念主口见顶减少85万的布景下，南京加多了6.77万东说念主，增量位居第14位。
2023年南京东说念主口加多了5.59万，增量位居第16位。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
莫得超强产业撑握，房价飞腾太过，结局只好一个，调遣。
南京楼市见顶于2021年。2021年，南京的商品房销售面积1510.95万日常米，销售额4063.84亿元。2022年两项数据离别降至942.32万日常米、2428.14亿元，跌幅离别为37.6%、40.3%。
开端：南京统计局
2023年，南京商品房销售面积906.03万日常米，比上年下降3.9%。
房价也从高点手艺的3.5万傍边，跌至如今的2.27万元。
南京下辖的11个区，不管外围区去照旧中枢区，都参加了深度调遣。
制图：城市财经；数据：贝壳找房
其中中枢区的建邺与外围区的栖霞、江宁、浦口、宇宙、溧水跌幅都高出了三分之一，栖霞跌幅位居全市第一。
南京的涵养告诉咱们：
即便领有可以的产业、经济和东说念主口，也违抗不住大趋势。因为尽管高房价城市中，有一批产业、经济、东说念主口发达都可以的城市，然则，高房价严重透支了这些城市的撑握力和购买力。
区别只在于在线av 乱伦，产业强、东说念主口竞争力强的城市，跌幅相对小少量，前两者弱则跌幅相对大一些费力。